LMNP : micro Bic ou réel ?

10.12.18
  • CREATEUR
Première idée préconçue sur les loueurs de logement meublé non professionnel (LMNP), le régime micro est le plus intéressant. Cette affirmation n’est pas toujours vraie ! Il s’agit simplement du régime le plus simple à mettre en place. Au-delà de cette simplicité, l’attractivité du prix ne suit pas forcément. Afin de faire le meilleur choix entre le régime micro BIC ou réel, il est essentiel d’anticiper le montant de votre imposition. À partir de cela, vous pourrez remarquer que les conséquences de ces deux statuts se révèlent complètement différentes. Vous êtes donc maître de votre destin, ou plutôt de celui de votre entreprise

Quel est intérêt d'être en micro BIC pour un LMNP ?

La location de logements meublés ne rentre pas dans les mêmes catégories foncières que la location de murs nus. Les revenus de ces locations relèvent de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme cela serait le cas pour un commerçant. Le loueur peut opter pour le régime de la micro-entreprise, dès lors que ses revenus ne dépassent pas 70 000 € annuels (170 000 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte). Il peut sembler éminemment plus facile d’opter pour la micro-entreprise puisqu’il suffit de déclarer ses recettes et de tenir une comptabilité simplifiée (pas de livres comptables à fournir en-dehors de celui des recettes, des charges qui s’imputent uniquement sur le chiffre d’affaires réalisé). Le montant de ces charges sociales s’élève d’ailleurs à seulement 17,2% (en 2018), avec un abattement forfaitaire de 50 % au moment de la déclaration d’impôt (et de 305 € minimum). Un cadre qui pourrait donc sembler idéal. Cependant, qui présente quelques failles…

Pourquoi le micro BNC n'est pas la solution conseillée pour un LMNP ?

En micro-entreprise, il est impossible de déduire ses charges. Or, si l’abattement de 50 % peut sembler, a priori, intéressant, il ne tient pas compte de tous les investissements que vous aurez à faire pour le logement en location. Car vous aurez à acheter des meubles, à régler des charges de copropriété, à assurer le logement… La somme peut vite être importante. Surtout la première année de mise en location, mais par la suite aussi (et notamment s’il faut faire effectuer des travaux, d’entretien ou autres). Or, pendant ce temps, le bailleur continuera à déclarer le montant total des loyers perçus, et donc à être imposé sur ces sommes. Elles se cumuleront à vos autres revenus, et peuvent faire sensiblement évoluer votre taux d’imposition.  Une situation que vous pourriez éviter en optant pour le régime réel

Quels sont les avantages du régime réel en LMNP ?

Le régime réel permet de déduire ses charges. Toutes ses charges, du moment qu’elles répondent à ces critères :
  • être dans l’intérêt direct de l’entreprise ou se rattacher à la gestion normale de celle-ci ;
  • correspondre à une charge effective (dont vous pourrez produire tous les documents justificatifs) ;
  • être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.
Ce qui implique, en plus des notions évoquées précédemment :
  • les intérêts des emprunts ;
  • l’amortissement du bien.
Pour rappel, l’amortissement correspond à la valeur du bien étalée sur sa durée probable d’utilisation. Ces durées s’étalent sur 25 à 40 ans pour l’immobilier, 10 à 20 ans pour tout ce qui concerne les travaux et 5 à 10 ans pour le mobilier (une notion importante en logement meublé). Chaque année, vous pourrez ainsi déduire une partie des sommes consenties pour les dépenses nécessaires. L’intérêt, en cumulant cet amortissement avec la déduction des intérêts de vos emprunts, est de parvenir à un résultat neutre (le montant négatif n’est pas permis dans ce cadre)… et donc de ne pas payer d’imposition sur les revenus générés par la location. Si le montant de votre amortissement dépasse celui de vos revenus, charges déduites, vous ne pourrez pas le déduire en intégralité de vos revenus… mais le reliquat pourra s’appliquer les années suivantes. Il s’agit là de notions comptables, pour lesquelles il sera certainement plus simple de vous faire accompagner, afin de jongler de manière plus précise avec le calcul de votre amortissement. D’ailleurs, le régime réel permet également de déduire les frais liés à la comptabilité dans le cadre d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €
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À quel moment opter pour le régime réel ?

Il est possible de modifier votre régime à tout moment, et pas seulement lors du début de votre activité en tant que LMNP. S’il s’agit de votre première année, vous indiquerez votre choix dans les documents de création d'entreprise remis à votre CFE.  Ou, au plus tard, à la date de dépôt de la première déclaration de revenu, c’est-à-dire avant le 2ème jour ouvré du mois de mai, l’année suivant la création de l’entreprise. En cours d’activité, vous pourrez demander à passer au régime réel en envoyant un courrier au service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez, avant le 1er février de l’année en cours. Cette option est valable pour au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement. Si vous souhaitez néanmoins revenir au régime micro BIC, vous pourrez de même en informer par courrier votre SIE (au plus tard à l’expiration de la période en cours). À condition d’être prêt à se faire accompagner, un LMNP a donc tout intérêt à opter pour le régime réel, plus avantageux fiscalement. Ce qui lui permettra par ailleurs de proposer un logement pour lequel il ne craindra pas de réaliser les investissements nécessaires… et qui sera donc d’autant plus facile à louer