Avantages d’une SCI à l’IR ou IS

17.04.19
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Créer une société civile immobilière (ou SCI) représente un certain nombre de démarches. Pour les personnes ayant une peur bleue des procédures administratives ou bien de la tenue de comptabilité, ces dernières peuvent paraître effrayantes. Mais pas de panique, la SCI possède divers avantages et mérite qu’on lui laisse une chance.

Pourquoi monter une SCI ?

Une SCI permet de gérer un projet immobilier, tout au long de ses étapes : avant l’achat ou la construction, pendant l’occupation ou la location du bien à un tiers, lors de la revente ou même de la donation du bien. Suivons ces étapes dans l’ordre… Acquérir un bien immobilier peut être coûteux. C’est pourtant un investissement intéressant : acheter un immeuble de rapport, qui sera loué, est l’une des possibilités. La SCI permet de se regrouper à plusieurs, afin de financer cet achat. Les capitaux sont mutualisés (et chacun récupère ensuite une part des bénéfices liés au montant de sa participation). L’équité est de rigueur, sans négociations possibles qui pourraient mettre à mal des relations, car tout est contractualisé. Il est également possible pour un chef d’entreprise d’utiliser une SCI pour les locaux qu’il occupe : la SCI est alors propriétaire de ceux-ci, ce qui évite de devoir les inscrire à l’actif du bilan de l’entreprise.

Comment la SCI facilite-t-elle la transmission d'un bien immobilier ?

Suite à un décès, les biens immobiliers doivent être partagés entre les héritiers. Il est parfois compliqué de couper des briques en deux. L’opération est nettement plus facile lorsqu’il s’agit de parts d’une société. La SCI permet ainsi de transmettre un bien à ses proches, inscrits comme sociétaires, sans qu’ils ne doivent calculer leurs parts. Elle permet également de transmettre à des héritiers un bien immobilier tout en conservant la gestion du bien. Les parents apportent ainsi l’immeuble à la SCI, tout en distribuant les parts sociales à leurs enfants. Ils en restent les gérants et en conservent la maîtrise. L’opération peut s’effectuer envers les enfants, mais aussi dans un couple, ou dans une famille élargie, voire entre amis. Et c’est d’autant plus intéressant pour les droits de succession. Une décote s’applique en effet, vu qu'il s’agit de transmettre les parts d’une société et non plus un bien immobilier. Par conséquent, les droits de succession sont moins élevés.

Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI ?

La SCI présente des avantages, nous l’avons vu, tout au long de l’existence d’un bien. Ce qui signifie que, chaque année, elle s’avère intéressante. Il est en effet possible d’opter pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Une grande souplesse qui permet de créer le projet le plus adéquat. Premier point important : la SCI peut déduire un certain nombre de frais. Parmi eux, on compte notamment :
  • les frais de gestion ;
  • les charges de copropriété ;
  • les taxes foncières ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • les travaux d’amélioration.
Dans le cadre d’un bien proposé en location, seul ce qui restera des montants perçus, une fois tous ces frais déduits, pourra être imposable. Les charges seront déduites uniquement si le bien est loué ou si le propriétaire prouve qu’il est en recherche active de locataire.

Comment fonctionne une SCI à l'IR ?

La SCI à l’IR est la plus répandue : les bénéfices réalisés par la SCI sont répartis entre les sociétaires en fonction de leur nombre de parts. Ils les déclarent dans le cadre de leur propre impôt sur le revenu, la SCI, de son côté, se contente de déclarer ses revenus mais n’est pas imposée dessus. Dans le cadre de l’IR, l’associé qui aura emprunté pour acquérir ses parts pourra également déduire ses intérêts d’emprunts. Le montant des bénéfices est donc réparti entre chacun des membres de la SCI. Mais c’est également le cas des éventuels déficits : chaque associé pourra imputer sa quote-part de déficit sur les revenus de son foyer fiscal (dans la limite de 10 700 €). Des régimes de défiscalisation peuvent également s’appliquer. Néanmoins, ce type d’imposition peut faire changer de tranche d’imposition, et s’avérer plus lourde pour les foyers fiscaux des tranches supérieures. L’impôt sur la société mérite alors d’être regardé de plus près.

Pourquoi opter pour une SCI à l'IS ?

Dans le cas d’une SCI à l’IS, c’est elle qui paye l’impôt sur les bénéfices réalisés. Les dividendes restants sont alors partagés entre les associés, qui devront déclarer ces derniers dans le cadre de leur propre impôt sur le revenu. Néanmoins, un abattement de l’ordre de 40% peut s’appliquer sur ces dividendes (qui restent donc largement inférieurs à ceux versés, et déclarés, dans le cadre de l’IR). En IS, l’imposition sur les bénéfices de la SCI est inférieure à celle de l’IR. Le taux est de :
  • 15 % pour les bénéfices compris entre 1 et 38 120€,
  • 28 % pour les bénéfices compris entre 38 121 et 500 000€,
  • 33 % pour les bénéfices supérieurs à 500 000€.
Par ailleurs, en plus des charges déjà évoquées plus haut, il est également possible d’intégrer l’amortissement du bien immobilier dans les calculs, ce qui réduit d’autant le résultat fiscal. La rémunération du gérant est également déductible. Néanmoins, la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IS est plus lourdement taxée que dans le cas d’une SCI à l’IR (plus-value des particuliers). Si la revente reste en principe rare dans le cadre de la SCI (au risque d’être requalifiée en marchand de biens), il faut néanmoins être conscient de cette donnée. Vous noterez également que la tenue d’une comptabilité précise devient obligatoire dans ce cadre, rajoutant aux formalités administratives nécessaires.
Plutôt SCI à l’IR ou à l’IS ? Le choix se fait par le biais de divers calculs précis en fonction du bien possédé et de l’activité souhaitée, il reste donc personnel. À savoir que cette décision est irrévocable. Pas de retour en arrière possible. Vous ne pourrez donc pas alterner entre ces 2 options. Une SCI se fonde sur plusieurs années, réfléchissez bien aux options qui s’offrent à vous.