Acquérir en SCI ou acheter en nom propre ?
Les entrepreneurs se demandent souvent s'il est nécessaire d'acquérir des biens, et plus particulièrement des biens immobiliers, au nom de leur société. Le but de cette réflexion permet de répondre à la question suivante : puis-je déduire les charges supplémentaires de mon résultat ?
Nom propre ou SCI ?
Tout d’abord, il existe 2 façons de détenir un bien immobilier : par le biais d’une SCI à l’IS ou en nom propre. Acheter un bien en nom propre revient à acheter dans les conditions courantes d’un achat par une personne physique. Acquérir un bien par le biais d’une SCI demande la création d’une société qui en sera propriétaire.
Bien immobilier dans le cadre de l’activité professionnelle
Acheter un bien immobilier représente un avantage certain. Si l’immeuble est utile à l’exploitation professionnelle, l’entrepreneur peut l’inscrire à l’actif détenu par la société. De par son statut d’actif, les frais d’acquisition (comprenant les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire) et les charges liées à la propriété sont déductibles du résultat imposable. Une réelle opportunité pour la société de comptabiliser les amortissements, mais également de déduire les taxes foncières. Cet avantage n’est néanmoins pas accessible en cas d’acquisition par le biais d’une SCI.
Patrimoine privé
Dans le cas contraire, si le besoin n’a pour vocation d’être utilisé pour l’exercice de l’activité, l’inscription à l’actif professionnel n’induit aucune modification sur le plan fiscal. En effet, le bien est identifié comme « patrimoine privé » et ne génère aucune déduction des charges dans le résultat de l’entreprise. En revanche, selon l’arrêt du Conseil d’État du 8 juillet 1998, l’entrepreneur peut déduire un loyer si le bien est utilisé pour l’exercice de son activité. Effectivement, les charges liées (la taxe foncière, les frais d’entretien, les amortissements…) sont déductibles de revenu foncier et non plus BIC imposable.
Acquisition en SCI
L’acquisition d’un bien immobilier par le biais d’une SCI représente avant tout un avantage pour les couples en concubinage. En cas d’achat en noms propres, ces derniers sont soumis au régime de l’indivision. Le choix de la SCI permet en revanche à ces 2 personnes de se protéger mutuellement. Pour créer une SCI, il est essentiel de respecter les formalités de création dont la première étape concerne l’immatriculation de la société et la rédaction des statuts. Elle requiert 2 associés et ne peut convenir à une personne souhaitant acheter seul. Dans ce cas précis, il est intéressant de se tourner vers un achat en nom propre.
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