Les obligations d’un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

18.07.18
  • gerer
  • SCI

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour vous créer des revenus supplémentaires ? Vous êtes déjà propriétaire d’un bien que vous louez en meublé ? Connaissez-vous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Ce statut vous permet d’avoir accès à plusieurs avantages, notamment fiscaux. Nous passons ici en revue ce statut en détaillant les avantages qu’il peut vous procurer ainsi que ses obligations en matière de fiscalité.

Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP) ?

Est considéré comme professionnel (LMP), le loueur en meublé qui remplit toutes les conditions suivantes :

  • Avoir au moins un membre de son foyer fiscal inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel
  • L’activité génère un revenu annuel supérieur à 23 000€
  • Les recettes générées dépassent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC (autres que ceux tirés de l’activité de location de bien meublé), des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants et associés.

Dans le cas ou au moins une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel (LMNP).

Les avantages du statut LMNP

L’achat d’un bien immobilier est un investissement. Le statut de LMNP donne la possibilité, selon le choix du régime d’imposition choisi, de bénéficier de certains avantages, notamment des avantages fiscaux sur cet investissement. Voici quelques exemples d’avantages que vous pouvez en tirer :

  • La récupération de la TVA de 20% sur l’achat du logement
  • L’exonération et réduction d’impôts
  • La création de revenus peu ou pas imposés
  • La gestion locative peut être assurée par un professionnel

La fiscalité des LMNP

Avant tout, le Loueur en Meublé Non Professionnel, pour remplir ses obligations fiscales, doit créer une entreprise (en général une Entreprise Individuelle). En effet, les revenus issus de la location seront imposés non pas en tant que revenus fonciers, mais en tant qu’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).  Ce statut d’entrepreneur permet donc au LMNP, de récupérer les 20% de TVA de l’achat de son logement et ce, en totalité et 6 mois après la mise en location de son bien. Le Loueur en Meublé Non Professionnel est ensuite imposé selon son choix au régime Micro BIC ou réel.

Le régime Micro BIC

Est placé d’office sous le régime du Micro BIC, le LMNP dont les recettes sont inférieures à 32 900€ par an. Dans ce cas, une baisse de la base imposable de 50% sera appliquée sur les revenus issus des locations meublées classiques et de 71% pour les locations de meublés en tourisme classé et chambres d’hôtes.
Ces abattements remplacent les charges (qui elles, sont déduites sous le régime réel). Cela signifie qu’aucune charges (travaux, entretien, charges de copropriété, etc.) ne peuvent être déclarées et déduites de vos impôts sur les revenus de la location sous le régime Micro BIC. Vous devrez alors simplement et uniquement déclarer la totalité des loyers perçus et des charges locatives.

Le régime réel

Dans le cas où le régime Micro BIC ne vous convient pas ou que vous êtes de fait imposable au régime réel, il est possible de déclarer ses revenus dans le cadre du régime réel.

Les loueurs en meublés non professionnels imposables au régime réel sont :

  • Les LMNP éligibles au Micro BIC qui choisissent d’être imposés au régime réel (choix irrévocable pour 2 ans)
  • Les LMNP dont les recettes annuelles sont supérieures à 32 900€

Avec ce régime, il est obligatoire de tenir une comptabilité conforme au code de commerce et au plan général comptable. Cela vous permet d’inscrire votre bien dans l’actif du bilan et ainsi d’amortir votre investissement. L’avantage de ce régime par rapport au micro BIC est qu’il donne la possibilité de générer un déficit (charges supérieures aux recettes), ce qui peut arriver pendant les premières années de location.

L’appui d’un expert-comptable en ligne, pour former cette comptabilité, est ici fortement recommandé.

A l’inverse du Micro BIC qui propose un abattement d’office, vous pouvez ici déduire vos  charges et amortissements pour réduire vos impôts.

Les charges déductibles :

Les charges que vous pouvez déduire de vos revenus de location doivent respecter quelques conditions :

  • Elles doivent être entreprises dans l’intérêt de la location du logement
  • Elles doivent être effectives et justifiées (factures datées)
  • Elles doivent apparaître dans la liste des charges de l’année où elles ont été entreprises

Voici quelques exemples de charges déductibles :

  • Les frais doivent être inférieurs à 600€ pour passer en tant que charges (au-dessus, ils passent en valeur amortissables)
  • Les frais d’assurance, charges de copropriété, électricité, entretien et petites réparations, honoraires d’agence (dans le cas où vous passez par une agence pour louer), impôts et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation, cotisation foncière des entreprises), téléphone et internet, intérêts d’emprunt et frais de dossiers, frais de mise en ligne de l’annonce, etc.
  • Frais liés à la comptabilité si vous passez par un professionnel pour la tenir, ou par un Centre de Gestion Agréé
  • Dans le cas où le bien a été acheté dans l’année, il est possible de déduire les frais de notaire
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Les amortissements déductibles :

Le principe de l’amortissement est de pouvoir déduire la perte de valeur liée à l’achat de l’immobilier (le terrain n’est pas inclus), des frais d’acte et du mobilier. Chaque dépense se voit attribuer une durée d’amortissement. Ainsi une déduction d’amortissement pourra se faire sur les dépenses ayant un montant supérieur à 600€ justifiées par des factures égales ou postérieures à la date de début d’activité (travaux, mobiliers…).

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt fixé par la collectivité locale où se situe le bien. Elle est payée par les entreprises ayant des locaux sur son territoire. En tant que LMNP, vous êtes considéré comme une entreprise, vous devez donc vous acquitter de cet impôt, sauf si vous passez par un professionnel pour louer votre bien, auquel cas, c’est lui qui est redevable de cette cotisation.

La réduction « Censi-Bouvard »

Censi-Bouvard est une réduction d’impôt qui peut être valable dans certains cas précis d’investissement dans du logement meublé. Les conditions pour pouvoir avoir droit à cette réduction d’impôt sont les suivantes :

  • Avoir investi entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2018
  • S’engager pour 9 années consécutives en tant que LMNP
  • Avoir acheté un logement neuf, en construction ou construit depuis plus de 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou en cours de réhabilitation
  • Le logement doit se trouver dans une structure accueillant des personnes âgées, personnes handicapées, personnes dépendantes, étudiants ou être un logement dans une résidence de tourisme classée

Si vous remplissez toutes ces conditions, vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% à 25%.


Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est donc un choix avantageux en termes de création de revenus supplémentaires. Cependant, sa fiscalité et sa comptabilité peuvent être compliquées à mettre en place sans l’aide d’un expert-comptable professionnel. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce dispositif ou que vous souhaitez vous appuyer sur un expert-comptable spécialiste LMNP, contactez Livli !