Quelles sont les différentes formes de SCI ?

21.11.18
  • SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ? Une société qui permet de réaliser des investissements immobiliers, mais encore ? En dehors de ces connaissances, nous n’en savons pas davantage sur ce statut, notamment ses différentes formes. Et oui, alors comment choisir entre la SCI familiale, de location, d’attribution, de construction-vente ou encore de jouissance à temps partagé ? C’est ce que nous vous proposons d’éclaircir à travers cet article.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI, c’est une Société Civile Immobilière. Elle est créée pour 99 ans maximum (mais renouvelable), doit comporter au minimum deux personnes parmi ses associés, concerne uniquement la gérance de biens immobiliers, sans but commercial. Ce qui signifie, théoriquement, qu’il n’est pas prévu de procéder à de la revente de biens immobiliers via une SCI (sauf dans certains cas de SCI, que nous verrons par la suite).

Les associés peuvent être des personnes physiques, c’est-à-dire des particuliers ou des personnes morales, donc des sociétés commerciales ou civiles, des entreprises individuelles, des personnes inscrites au registre du commerce…

En ce qui concerne son capital, il n’y a pas de minimum requis (un euro peut suffire comme capital de départ). Chaque associé amène un capital qui lui est propre, acquérant ainsi des parts en nombre proportionnel à son apport. Il y a pourtant déjà un choix à faire concernant ce capital lors de la création de la SCI.

Comment choisir entre SCI à capital fixe et SCI à capital variable ?

Lors de la création d’une SCI, vous aurez à choisir entre un capital fixe et un capital variable. Dans le cas de la SCI à capital fixe, le montant du capital initial est mentionné dans les statuts. Il en résulte que toute modification de ce capital, mais aussi de la répartition des parts entre les associés, ou de l’identité ou nombre des associés nécessitera une assemblée générale, la publication d’une annonce légale, la rédaction de nouveaux statuts (qui devront être communiqués au Tribunal du Commerce et aux services fiscaux).

Une SCI à capital variable nécessitera uniquement de prévoir un seuil minimal et un seuil maximal pour le capital. Sa modification ne nécessitera pas de revoir les statuts. Par ailleurs, le nom des associés ne doit pas non plus être indiqué dans ces statuts, permettant également plus de souplesse (et moins de formalités).

En dehors de ces choix, vous trouverez cinq formes de SCI existantes

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Dans quels cas constituer une SCI familiale ?

La SCI familiale ne peut compter dans ses associés que des membres d’une même famille (avec des liens allant jusqu’au quatrième degré). L’une de ses spécificités est de conclure des contrats de bail qui ont une durée minimale de trois ans (et non pas six ans comme pour les autres SCI).

Elle est souvent initiée dans les cas d’héritage, soit en prévision de celui-ci (transmettre des parts d’une société est plus avantageux fiscalement que de transmettre un bien immobilier), soit quand un décès a eu lieu, pour éviter l’indivision. Il est ainsi possible de concevoir que la gestion du bien soit confiée à un prestataire extérieur, au nom de la SCI, et que les héritiers, devenus des associés, bénéficient de parts sociales en fonction de leurs apports, permettant au bien de rester dans la famille.

Pourquoi la SCI de location est-elle la plus courante ?

La SCI de location, comme son nom l’indique, permet d’investir dans un bien immobilier dans le but de le louer par la suite. Les loyers deviennent les revenus de l’entreprise, et sont divisés entre les associés en fonction de leur nombre de parts. Chacun payera ensuite un impôt sur les revenus perçus via la SCI.

La SCI de location permet par ailleurs de continuer à bénéficier des avantages fiscaux prévus pour les particuliers pour le même type d’acquisitions.

Elle est souvent choisie à la place de la SCI familiale, afin de contrer les limites purement familiales de la première formule, le résultat final étant le même.

Comment fonctionne la SCI d'attribution ?

La SCI d’attribution a une durée de vie limitée. Elle sert uniquement à atteindre un objectif : construire ou acquérir un bien immobilier dont la division est déjà prévue dans ses statuts.

Une fois cet objectif atteint, la SCI d’attribution est alors dissoute.

Cette solution permet de s’associer afin de prévoir un effort financier d’importance (par exemple dans le cas de la rénovation d’un bâtiment) et permet ensuite d’être libre en ce qui concerne le bien, qui peut être revendu ou permettre aux associés d’y habiter, dans le respect des parts établies par statut.

Quel est l'intérêt de la SCI de construction-vente ?

La SCI de construction-vente est la seule qui permet de se consacrer à la promotion immobilière. Elle autorise l’acquisition d’un terrain dans le but d’y construire un immeuble puis de revendre le tout et d’en retirer des bénéfices.

C’est donc la seule SCI qui permet une véritable activité commerciale. Dans les faits, elle est souvent dissoute dès lors que l’opération a été réalisée.

LA SCI la moins connue, celle de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé est le plus souvent utilisée pour des résidences secondaires. Le principe est que chaque associé bénéficie d’une période d’occupation du bien, calculée selon le nombre de parts en sa possession.

Le but n’est pas ici d’obtenir des revenus, mais de partager contractuellement la jouissance d’un lieu entre plusieurs personnes (souvent avec risques de conflit quand les mêmes périodes sont souhaitées par tous).

Les différentes formes de SCI existantes permettent donc une certaine souplesse pour s’adapter au maximum de situations rencontrées dans la vie de particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier. Elles permettent l’acquisition d’un bien à plusieurs et facilitent la transmission d’un patrimoine. Dans tous les cas, un gérant peut être nommé, ce qui permet également de se décharger des tâches quotidiennes liées à l’entretien d’un bien immobilier. Il ne vous restera plus qu’à choisir comment déclarer les revenus, entre impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu.